Rok 2029 bude dôležitý pre vlastníkov nehnuteľností. 
Legalizáciu stavieb netreba odkladať!

Mnoho vlastníkov nehnuteľností dnes rieši predaj domu, pozemku alebo inej stavby až v momente, keď sa nájde záujemca. A práve vtedy sa často ukáže, že nehnuteľnosť nie je po právnej, technickej alebo katastrálnej stránke úplne v poriadku.

Prístavba bez povolenia. Garáž, ktorá nie je zapísaná na liste vlastníctva. Hospodárska budova, ktorá existuje fyzicky, ale nie právne. Dom, ktorý sa užíva roky, no chýba mu kolaudačné rozhodnutie. Alebo stavba, ktorá v skutočnosti vyzerá inak, ako je zakreslená v dokumentácii.

Doteraz sa takéto situácie v mnohých prípadoch dali riešiť dodatočne. Nová stavebná legislatíva však prináša zásadný časový míľnik: 31. marec 2029.

Prečo je dátum 31. marec 2029 taký dôležitý?

Do 31. marca 2029 je možné pri vybraných starších stavbách ešte podať žiadosť o dodatočné povolenie stavby alebo riešiť preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie.

Týka sa to najmä stavieb, ktoré boli postavené alebo začaté do 31. marca 2025. Nový stavebný zákon č. 25/2025 Z. z. počíta s prechodným obdobím, počas ktorého sa ešte dajú staršie stavebné nedostatky riešiť podľa nastavených pravidiel. Žiadosť o dodatočné povolenie stavby je možné podať v období od 1. apríla 2025 do 31. marca 2029.

Po tomto dátume sa však situácia výrazne zmení. Dodatočná legalizácia už nebude automatickou "záchrannou brzdou" pre stavby, ktoré vznikli bez potrebného povolenia alebo v rozpore s ním.

Čo môže byť problémom pri nehnuteľnosti?

V praxi sa veľmi často stretávame so situáciami, ktoré vlastník roky nepovažuje za vážny problém. Pri predaji, dedičskom konaní, hypotéke alebo znaleckom posudku sa však môžu stať zásadnou prekážkou.

Typické príklady:

• dom je zapísaný na liste vlastníctva, ale prístavba nie,
• garáž, dielňa alebo hospodárska budova nie je právne doriešená,
• stavba stojí inak, ako bola povolená,
• chýba kolaudačné rozhodnutie,
• skutkový stav nesedí s katastrálnou mapou,
• časť stavby zasahuje na cudzí pozemok,
• stavba nie je v súlade s územným plánom,
• nie je vysporiadaný pozemok pod stavbou.

Na prvý pohľad môže ísť o "papierový problém". V skutočnosti však môže ísť o právnu vadu, ktorá ovplyvní predajnosť nehnuteľnosti, jej cenu, možnosť financovania cez banku aj samotnú bezpečnosť prevodu.

Staršie stavby ešte môžu mať šancu

Pri stavbách postavených do 31. marca 2025 existuje prechodné obdobie, počas ktorého sa dá ich stav ešte riešiť. To však neznamená, že každá stavba bude automaticky povolená.

Vlastník musí spravidla preukázať, že stavba spĺňa zákonné podmienky, je technicky spôsobilá na užívanie, neohrozuje život, zdravie ani bezpečnosť a zároveň nie je v rozpore s verejnými záujmami, napríklad s územným plánom alebo ochranou susedných práv.

Dôležité je tiež mať vysporiadaný právny vzťah k pozemku. Ak stavba stojí na cudzom alebo nevysporiadanom pozemku, legalizácia môže byť podstatne komplikovanejšia.

Nové čierne stavby po 1. apríli 2025 sú v prísnejšom režime

Veľmi dôležité je rozlišovať medzi staršími stavbami a novými stavbami.

Pri stavbách, ktoré vznikli po 1. apríli 2025 bez potrebného povolenia, už nemožno počítať s tým, že sa jednoducho "dodatočne vybavia". Nová právna úprava smeruje k prísnejšiemu režimu a k tomu, aby sa stavby realizovali až po riadnom povolení, nie spätne.

Inými slovami: postaviť najskôr a riešiť papiere až potom bude čoraz rizikovejšie.

Ako to ovplyvní predaj nehnuteľnosti?

Pri predaji nehnuteľnosti bude právny a technický stav stavby čoraz dôležitejší. Kupujúci, banky, znalci aj právnici budú venovať väčšiu pozornosť tomu, či nehnuteľnosť zodpovedá dokumentácii a zápisu v katastri.

Ak sa pri predaji zistí, že na nehnuteľnosti je nepovolená prístavba, nezapísaná garáž alebo chýbajúca kolaudácia, môže to mať viacero následkov:

• kupujúci môže od kúpy ustúpiť,
• banka nemusí akceptovať nehnuteľnosť ako vhodnú zábezpeku,
• znalecká hodnota môže byť nižšia,
• predaj sa môže výrazne predĺžiť,
• vlastník môže byť nútený riešiť legalizáciu pod časovým tlakom,
• nehnuteľnosť sa môže predávať horšie alebo za nižšiu cenu.

Preto je rozumné neriešiť tieto veci až vtedy, keď je kupujúci pripravený podpísať zmluvy. Vtedy už môže byť neskoro alebo minimálne veľmi stresujúce.

Realitný audit pred predajom má čoraz väčší význam

Predaj nehnuteľnosti by nemal začínať len nafotením, inzerátom a stanovením ceny. Pri starších domoch, polyfunkčných objektoch, hospodárskych stavbách, pozemkoch so stavbami alebo nehnuteľnostiach po viacerých úpravách je veľmi dôležité začať preverovaním.

Práve na to slúži realitný audit pred predajom. V rámci neho sa preveruje najmä:

• list vlastníctva,
• katastrálna mapa,
• súlad medzi právnym a skutkovým stavom,
• existencia povolení a kolaudácie,
• zápis stavieb,
• možné ťarchy alebo obmedzenia,
• prístup k nehnuteľnosti,
• vzťah stavby a pozemku,
• potenciálne riziká pre predaj.

Cieľom nie je vlastníka vystrašiť. Cieľom je vedieť včas, čo sa predáva, v akom je nehnuteľnosť stave a čo treba doriešiť ešte predtým, ako sa oslovia kupujúci.

Čo odporúčame vlastníkom?

Ak vlastníte nehnuteľnosť a viete, že na nej boli v minulosti robené prístavby, nadstavby, úpravy alebo doplnkové stavby, neodkladajte preverenie jej stavu.

Rok 2029 sa môže zdať ďaleko, ale legalizácia stavby nemusí byť otázkou niekoľkých dní. Môže si vyžadovať projektanta, geodeta, stanoviská dotknutých orgánov, vyjadrenia susedov, preverenie územného plánu alebo doplnenie chýbajúcich dokumentov.

Čím skôr vlastník zistí, v akom stave jeho nehnuteľnosť je, tým viac možností má na pokojné a bezpečné riešenie.

Záver

Rok 2029 bude v oblasti nehnuteľností významným míľnikom. Končí sa prechodné obdobie, počas ktorého je možné pri starších stavbách riešiť dodatočnú legalizáciu alebo preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie.

Pre vlastníkov to znamená jednoduché odporúčanie: nečakajte, kým problém odhalí kupujúci, banka alebo kataster. Preverte si nehnuteľnosť včas.

Právne a technicky pripravená nehnuteľnosť sa predáva bezpečnejšie, dôveryhodnejšie a často aj rýchlejšie. A práve preto má realitný audit pred predajom čoraz väčší význam.

Ak si nie ste istí, či je vaša nehnuteľnosť po právnej, stavebnej a katastrálnej stránke v poriadku, radi vám s jej preverovaním pomôžeme.

UPgreat NAMAX
Bezpečný predaj nehnuteľnosti začína ešte pred inzerátom.
https://www.maklernamax.sk/vas-realitny-detektiv