Obmedzenia vyplývajúce zo súčasnej situácie

Obmedzenia vyplývajúce zo súčasnej situácie a ich dopad na činnosť našej realitnej kancelárie. Čo to prinesie na realitnom trhu v nastávajúcom období ?

Súčasné reštrikcie chápeme a podporujeme ich, napriek tomu že majú významný vplyv na naše podnikanie. Klienti, ktorých potreby aktuálne riešime (v rozličnom štádiu rozpracovanosti), sú priebežne korektne informovaní. Zo súčasných obmedzení ako najvýznamnejšie z pohľadu našej RK považujeme:

Uzatvorenie prevádzky

Prevádzkový priestor na Malinovského 16 v NMnV sme uzatvorili nielen pre verejnosť, aj my sme administráciu presunuli do našich domovov. Naďalej Vám poskytujeme služby (informácie, koordináciu prebiehajúcich zmluvných procesov, poradenstvo,...) prostredníctvom e-mailu, telefónu. Všetky technológie, ktoré máme v kancelárii, máme aj doma.

Obmedzenie prístupu do bánk, odbor katastra, uzatvorenie prevádzok pre verejnosť notárskych úradov, vodárenských spoločností, spoločností dodávajúcich plyn a elektriku, obmedzenia u správcovských spoločností a na obecných úradoch

Banky výrazne skrátili otváracie hodiny, naďalej však služby poskytujú. Podpis záložnej zmluvy teda nie je problém. Väčšinu ostatných úkonov s bankami robíme online. Proces u všetkých schválených úverov teda prebieha naďalej v takmer normálnom režime. Predpokladáme, že aj úvery rozpracované do štádia po znaleckom posudku budú dokončené až po podpis záložných zmlúv. Proces bude problematický tam, kde ešte neprebehla obhliadka znalca. Podľa našich informácií znalci momentálne obhliadky nevykonávajú. Schvaľovací proces sa teda predĺži.

Na "katastri" je podateľňa otvorená, rovnako ako aj overia podpisy na klientskom centre. Prístup je podmienený nasadením rúška a rukavíc a v obmedzenom čase. Momentálny stav je taký, že kolkomat je neprístupný. Dá sa platiť (všetky úkony) aj cez aplikáciu e-kolok, v súčasnej situácii odporúčame vyriešiť (ako to robíme my), e-kolok vyzdvihnúť na pošte.

Notárske úrady sú zatvorené, ale nie sú jediným miestom, kde sa dá overiť podpis. Ide to napríklad aj na obecných úradoch na matrike. Notárska úschova sa momentálne vyriešiť nedá. Ako alternatívu možno použiť vinkuláciu v banke, je to o niečo lacnejšie, ale v niektorých kritických situáciách tam peniaze nie sú úplne bezpečné (napríklad exekúcia).

Prepis odberu vody a energií sa vo veľkej časti prípadov aj inokedy rieši telefonicky alebo e-mailom. Tam, kde vyžadujú osobnú účasť, treba riešiť situáciu prípad od prípadu.

Správcovské spoločnosti nám vychádzajú v ústrety, prípady riešime elektronicky s platbou cez účet.

Obecné úrady nám rovnako umožňujú vybavovať agendu elektronicky.

Obmedzený vstup občanov na územie Slovenska

Občania Slovenska, ktorí sa pohybujú v zahraničí, po vstupe na naše územie majú prikázanú karanténu 14 dní, overenie podpisov na zmluvách ale môžu urobiť na našich zahraničných zastupiteľských úradoch a posielať poštou - to spôsobí zdržanie v procese, v jednom aj druhom prípade. Cudzí občania sa štandardne momentálne na naše územie nedostanú, apostilované zmluvy overené príslušnými orgánmi na cudzom území fungujú v rovnakom režime ako doteraz. Problém môže nastať, ak budú zavádzané karantény s obmedzeným pohybom osôb, čo momentálne platí napríklad v Rakúsku. Záložné zmluvy, ktoré banky vyžadujú podpísať v ich prevádzkach osobne, sú teda problematické. Tu je v tejto chvíli proces neprechodný, pokiaľ banky nezmenia svoje zaužívané postupy.

Čo nám prinesie súčasná situácia do vývoja realitného trhu, v krátkodobom, ale aj dlhodobom horizonte?

Očakávame zníženie cien nehnuteľností, najvýraznejší vplyv na znižovanie cien budú mať v súčasnosti:

  • opatrnejšie správanie sa kupujúcich, ktorí nebudú mať istotu príjmov, ktorí v momentálnej situácii zneisteli;
  • časť ľudí stratí schopnosť splácať svoje hypotekárne záväzky a preto budú potrebovať svoju nehnuteľnosť predať;
  • zníži sa dopyt po investičných nehnuteľnostiach;
  • na trh prídu nehnuteľnosti, ktoré majú v obchodných podieloch firmy, ktoré budú mať problémy.

Trh sa začne a pravdepodobne aj preklopí z trhu s prevahou dopytu na trh s prevahou ponuky.

Je však možné, že v dlhšom časovom horizonte NBS zmäkčí všeobecné podmienky pre poskytovanie hypoték, banky už príliš priestoru na znižovanie zo svojej strany nemajú - možno sa vrátia k možnosti poskytovania 90% alebo aj 100% hypoték, čo môže prepad výrazne zmenšiť.

Pre číselné vyjadrenie je v posúdení príliš veľa premenných, napríklad o koľko klesne ekonomika, ako dlho budú trvať obmedzenia (mimoriadna situácia, karanténa,...), presný odhad by teraz bol veštením zo sklenej gule. Situácia bude regionálne výrazne odlišná, v regiónoch, kde už teraz sú rodinné rozpočty napnuté, to bude horšie. Pri prepočtoch pre našich klientov budeme počítať alternatívy od -10% do - 30%, aj v závislosti na type nehnuteľnosti.

Pre konkrétny kvalifikovanejší odhad kontaktujte maklérov RE/MAX vo svojich regiónoch osobitne.

Odhad situácie v našom regióne (Nové Mesto nad Váhom a obce spadajúce do okresu):

Realitný trh sa zmení a to výrazne. Nižší rast či pokles ekonomiky prinesie nižšie investície, stagnáciu príjmov zamestnancov. V ponuke trhu sa objavia nehnuteľnosti v obchodných podieloch spoločností, ktorých súčasná situácia zasiahla a budú musieť zabezpečiť bežné prevádzkové potreby, prípadne v osobnom vlastníctve majiteľov spoločností. Nastane pohyb vo využívaní prevádzkových objektov, priestorov, administratívy. Predpokladám, že časť obyvateľov príde aspoň dočasne o zamestnanie a z toho dôvodu nebudú schopní hradiť svoje hypozáväzky. Budú potrebovať buď predať nehnuteľnosť, alebo svoj dlh reštruktualizovať. Zároveň časť ľudí, potenciálnych kupujúcich, si nebude môcť hypotéku dovoliť, alebo svoje rozhodnutie o kúpe z opatrnosti odložia na neskôr. Tí, ktorí budú predávať, však svoju potrebu bývania budú musieť zabezpečiť, či už kúpou lacnejšieho bývania, alebo sťahovaním sa do spoločného bývania s (napríklad) rodičmi, môže to byť aj silným podnetom pre prevádzkovateľov ubytovní, konkrétne prebudovaním na ubytovanie rodinného typu. Prepúšťanie zamestnancov sa prejaví aj v zmenšenom dopyte po nájomnom bývaní v bytoch či domoch, ceny nájmov pôjdu teda dole. Nákup investičných nehnuteľností sa tak bude realizovať iba s potenciálom do budúcna. Dôležité bude, či sa nájdu kupujúci s dlhodobejšie voľnými financiami. Je predpoklad, že takýto sa aktivizujú až po reálnom poklese cien nehnuteľností.

Trh kde dopyt prevyšuje ponuku sa pretransformuje na trh, kde ponuka prevýši dopyt so všetkým, čo k tomu patrí, vrátane postupného zníženia cien nehnuteľností.

Čo majú očakávať realitné kancelárie, aké úlohy pre nich z toho vyplynú?

Rozhodne budú mať náskok tie, ktoré už dnes disponujú a naďalej budujú databázu potenciálnych kupujúcich a také, ktoré budú schopné nachádzať kupcov, najmä cez online prostredie. V konkurenčnej výhode budú tie, ktoré dokážu samé alebo spoluprácou s finančnými poradcami riešiť zmenu financovania, také, ktoré budú vedieť túto svoju konkurenčnú výhodu predať. Budú musieť vedieť zvládať komplikované obchodné prípady, v ktorých sa za úver ručí viacerými nehnuteľnosťami, alebo je úver na hranici predajnej ceny. Detailná znalosť procesov bude pre úspech nevyhnutná. Silný tlak bude na kvalitné spracovanie ponuky, využitie moderných technológií, prezentáciu ponuky, marketing každej jednej nehnuteľnosti. V neposlednom rade budú mať omnoho vyššiu váhu obchodné a vyjednávacie zručnosti maklérov. Kto bude chcieť dobre predať, bude potrebovať ochranu skúseného obchodníka, ktorý nebude podliehať tlakom na neodôvodnené znižovanie ceny a dokáže vyargumentovať najlepšie podmienky pre predávajúceho klienta. Konkurenčnou výhodou bude aj dôkladné poznanie regionálneho trhu s jeho osobitosťami.

Panike však netreba podliehať. Možno práve teraz je čas opýtať sa v realitnej kancelárii, aké sú možnosti pri Vašej nehnuteľnosti, ak pociťujete neistotu. Môžete to urobiť aj bez osobného kontaktu, telefonicky, alebo e-mailom. V našej kancelárii sú všetci pripravení poradiť Vám, nájsť tú najsprávnejšiu cestu pri riešení Vašich potrieb v oblasti nehnuteľností.

Prajem všetkým veľa zdravia!

Miroslav Švehla, konateľ RE/MAX NaMax, Malinovského 16, Nové Mesto nad Váhom

namax@re-max.sk, +421 908 513 793

(prevádzkareň momentálne uzavretá, poradenstvo poskytujeme z domu)